Hlavní sazba. V investicích do nemovitostí rychle zjistíte, že cap rate je jednou z nejčastěji používaných metrik pro zvažování investice. Toto je snadný způsob, jak vyhodnotit finanční výsledky investice, ale jak uvidíte v tomto článku, má svá omezení.
Úvod
Metoda přímé kapitalizace je výpočet poměru kapitalizace. Je to jako definice. Maximální sázka se vypočítá a určí následovně. Pokud například budova generuje čistý provozní příjem 10 000 USD a prodá se za 100 000 USD, lze sazbu vypočítat jako 0,1. Mezní sazby jsou vyjádřeny v procentech, takže to čteme jako 10 procent. Jednoduchost tohoto výpočtu umožňuje rychle jej přeskupit a vyřešit neznámý údaj. Ve výše uvedeném příkladu známe NOI a hodnotu, ale pokud bychom měli pouze NOI a cap rate, mohli bychom stejně snadno určit hodnotu. Užitečnost toho je zřejmá, protože ne vždy budete mít všechny tři informace. Ziskovépřístup metodou přímé kapitalizace je vidět níže na fotografii. Toto je příklad nemovitosti.
Rozsah použití metody přímé kapitalizace příjmu
Vzhledem k tomu, že maximální sazbu lze vypočítat tak rychle a snadno, stalo se číslem, které investoři a další realitní profesionálové používají k porovnání jedné investice s druhou. Mohou být zvažovány dvě investice, kde obě mají výrazně odlišné katalogové ceny a hluk, ale pokud pro každou platí stejná maximální sazba, můžete je snadno porovnat.
Profesionální odhadci a investoři do nemovitostí používají různé přístupy k oceňování. Metoda přímého kapitalizace je jen jednou z nich a spoléhá se na stejný vzorec, který jsme uvedli dříve. Ve finanční terminologii metoda hodnotí budovu jako „trvalou“. Matematika za tímto výpočtem ve skutečnosti předpokládá, že investice bude nadále generovat výnosy donekonečna.
Stropová sazba slouží jako „sleva“, kterou investoři uplatňují na tento tok příjmů pro různá rizika, se kterými přichází. Nic takového jako bezriziková investice neexistuje, takže investoři slevují z jakéhokoli toku příjmů, aby zohlednili potenciální problémy a ztráty, které by mohly utrpět. Limitní sazba nám jednoduše říká poměr příjmu k ceně, který jsou investoři ochotni akceptovat pro budoucí tok příjmů.
Jaké NOI jste?použít
Toto je otázka, kterou by si měl investor vždy položit, když se dívá na míru kapitalizace. Neexistuje žádný obecně uznávaný NOI. To vytváří problém pro investory, když se snaží určit tržní kapitalizaci pro danou investici. Možná slyšeli, že nemovitost vedle dotyčného se prodávala „do sedmi procent“, když to mohlo být jen na „makléřských“číslech, která nafoukla NOI. Pokud je NOI vyšší nebo nižší, bude to mít přímý dopad na skutečnou maximální sazbu, za kterou se aktivum obchoduje. Je tedy důležité ve spolupráci se svým týmem zhodnotit srovnatelnou výkonnost trhu a pečlivě zvážit, jaké limity sazeb považujete za platné.
Kdy by měla být tato metoda použita
Cap sazby a přístup k oceňování s přímou kapitalizací jsou užitečným nástrojem, který byste měli mít jako investor ve své sadě nástrojů. To umožňuje rychlou analýzu transakce, a pokud se provádí systematicky s kritickým objektivem, může to být výkonná technika. Kromě toho však existuje mnoho pomocných nebo alternativních metod hodnocení. Vědět, kdy potřebujete udělat více než tento jeden výpočet, je důležitou sadou dovedností při vývoji schopností obchodní analýzy.
Odvození vzorce metody
V analýze investic do nemovitostí se míra kapitalizace rovná poměru čistého provozního příjmu k hodnotě nemovitosti. Používají se míry kapitalizace srovnatelných nemovitostídiskontování čistého provozního příjmu nemovitosti za účelem získání její vnitřní hodnoty.
Jako každá jiná investice se nemovitosti oceňují současnou hodnotou budoucích peněžních toků. Existují dva způsoby oceňování nemovitostí: metoda přímé kapitalizace a metoda diskontovaných peněžních toků. U možnosti přímé kapitalizace je tok příjmů z nemovitosti měřený čistým provozním příjmem považován za trvalý a hodnota nemovitosti se rovná NOI dělené diskontní sazbou.
Formule
Hodnota majetku pomocí metody přímé kapitalizace je určena vzorcem pro současnou hodnotu trvalé platby:
r je míra kapitalizace a NOI je čistý provozní příjem. Ve výpočtu neodmyslitelně zahrnuje míru růstu NOI. Mezní sazba r se rovná diskontní sazbě i mínus míra růstu g. Toto jsou proměnné pro vzorec metody přímé kapitalizace.
Přeuspořádáním výše uvedené rovnice dostaneme matematický výraz pro r. Míra kapitalizace r je stanovena na základě poměru čistého provozního výnosu (NOI) k hodnotě srovnatelných nemovitostí. Stejný příjem NOI - majetek snížený o všechny provozní náklady, opravy a údržbu, pojištění, daně z nemovitosti, služby atd. NOI je nerovnoměrným měřítkem čistých peněžních toků, tj. neodečítá žádné úrokové náklady ani žádné jiné kapitálové náklady, stejně jako hodnotu nemovitosti a maximální sazbu.
Marginální sazby
Marginální sazby používané k ocenění majetku musí pocházet z transakcí s nemovitostmi, které jsou velmi podobné oceňovanému majetku, pokud jde o umístění nemovitosti, velikost, povahu nemovitosti (obytné a komerční), dobu pronájmu (krátkodobou nebo dlouhodobou), stáří, tj. jsou určeny náklady na opravy a vylepšení atd.
Příklad použití metody kapitalizace přímého příjmu
Vzhledem k následujícím údajům je hodnota nemovitosti A pomocí mezní sazby získané pomocí informací dostupných pro prodej nemovitosti B a C podle toho, která je nejvhodnější. Příklad metody přímé kapitalizace při oceňování podniku:
| Vlastnost | A | B | C |
| NOI | 1 000 000 $ | 2 000 000 $ | 15 000 000 $ |
| Value | ? | 25 000 000 $ | 150 000 000 $ |
| Doba pronájmu | 10 let | 8 let | 3 roky |
| Počet nájemníků | 2 | 3 | 10 |
Vlastnost B je spíše jako nemovitost A než nemovitost C, proto potřebujeme hodnotu nemovitosti A pomocí procenta kapitalizace získané z hodnoty a NOI informace o nemovitosti B.
Výše použitá horní sazba může být upravena nahoru nebo dolů, aby odrážela rozdíly mezi srovnatelnýmivlastnost (tj. vlastnost B) a vlastnost, která je hodnocena (tj. vlastnost A).
Přímá kapitalizace vs. analýza diskontovaných peněžních toků
Mnoho komerčních realitních makléřů, věřitelů a vlastníků používá odhady nemovitostí s ohledem na příjem. Ocenění odvozené z přímé kapitalizace je analýzou diskontovaných peněžních toků (DCF). Pro ocenění přímou kapitalizací se stabilizovaný čistý provozní příjem (NOI) vydělí mírou tržní kapitalizace. Odhadované náklady, analýza DCF vyžaduje odhad každý rok spolu s NOI spolu s očekávanými náklady na zrušení na konci období analýzy. Analytik obvykle používá k odhadu výnosů kapitalizaci zisku. Tyto očekávané peněžní přínosy jsou poté diskontovány vhodnou sazbou, aby se dospělo k trhu oceňování. Metoda přímé kapitalizace při hodnocení investičních rizik se posuzuje podle přibližně stejných pravidel.
Odhad čistého provozního zisku
I když jsou tyto výpočty jednoduché a přímočaré, závisí na předpokladech odhadce nebo odhadce. Při použití přímé kapitalizace je potřeba vyhodnotit vlastnosti stabilizovaného NOI. Toto ocenění je založeno na tržních datech pro srovnatelné nemovitosti v dané oblasti trhu; představuje názor odhadce na to, jak má nemovitost fungovat. Protože názor odhadce je založen na pozorování tržních dat, je těžké najít chybu v jeho odhadu NOI. Když je trh „adekvátní“, koncept „stabilizovaného NOI“je obzvláště užitečný. Nicméně speciálnídvě oblasti zájmu.
Zaprvé, co když má nemovitost v době ocenění významnou volnou plochu? Je zřejmé, že nikdo nerozvíjí nemovitosti s očekáváním významné, trvalé neobsazenosti. Odhadce tedy může použít tržní podíl volných míst, spíše než vlastnosti skutečných volných míst. To má za následek zvýšení NOI pro modifikátor položky a může zvýšit hodnotu modifikátoru.
Zadruhé, pokud se očekává, že budoucí NOI nemovitosti vzroste kvůli zvýšené poptávce po prostoru, což povede k vyšším nájemným, jednoroční přímá kapitalizace NOI může nemovitost podhodnotit. Protože analýza DCF umožňuje roční úpravy v rámci sazby nájmu, míry neobsazenosti, ztrát z inkasa a provozních nákladů, lze analýzu DCF použít k předvídání nárůstu NOI kupujícího v průběhu času.
Pokud se například očekává, že nemovitost bude plně pronajata během následujících tří až pěti let, mohou být životní náklady sníženy na požadovanou úroveň. Tato specifikace očekávaných změn vede k realistickým odhadům NOI za dané období – výsledek mnohem lepší než kapitalizace ročního NOI. Ale na druhou stranu, jednoduše za předpokladu, že se míra neobsazenosti během tříletého období sníží, může to vést k nafouknutému NOI.
Analýza DCF je pro takové situace perfektní. Analýza DCF však není příliš užitečná, pokud jde o zjištění, že nemovitost je plně pronajatá. Současná hodnota řady stejných ročních peněžních toků se rovná ekvivalentukapitalizovaná hodnota. Není chybou používat vlastnosti analýzy DCF, když se neočekává žádná významná změna NOI. Uživatelé zprávy o ocenění by si však měli být vědomi toho, že výsledky této metody nejsou o nic lepší než výsledky dosažené správnou aplikací přímé kapitalizace. Metoda přímé kapitalizace při hodnocení investičních rizik se posuzuje podle přibližně stejných pravidel.
Výběr kapitalizace a diskontní sazby
Teoreticky jsou obavy z kapitalizace jednoho roku NOI vyloučeny. Zručnost odhadce při stanovení tržní kapitalizace, míra srovnatelných prodejů – to hraje velkou roli. Pokud je sazba tržní kapitalizace odvozena z prodeje nemovitosti s mírou neobsazenosti srovnatelnou s položkami s odpovídajícími očekáváními kupujícího ohledně osudu plně pronajaté nemovitosti, lze hodnotu odhadnout z neupravené NOI a sazby tržní kapitalizace.
Také kupující, kteří očekávají v budoucnu zvýšení NOI ve svých vlastnostech mzdových cen, zohledňují tato očekávání. V obou případech se očekávání promítají do pozorované cenové kapitalizace. Problém s vyhodnocovatelem nastává, když je nutné spárovat objekty, které nelze najít. V tomto případě musí odhadce vyvinout míru kapitalizace a odhadnout NOI od nejlepších dostupných kolegů a vytvořit odhad tržní hodnoty, který odráží očekávání spotřebitelů.
K analýze DCF se používá vhodná diskontní sazba, která převádí odhady NOI nahodnoty. Když se k ocenění trhu s nemovitostmi používá analýza DCF, diskontní sazba musí být extrahována z trhu pomocí srovnatelných údajů o nemovitostech. Potřeba relevantních srovnatelných dat je tedy stejná pro analýzu DCF i pro přímou kapitalizaci. Když se pro investiční analýzu použije analýza DCF, měla by se k diskontování očekávaných peněžních toků použít požadovaná míra návratnosti.
Nutně těžká volba
Analýza přímé kapitalizace a DCF – každá je vhodná za určitých okolností. Zejména přímá kapitalizace je vhodná pro očekávání stabilních vlastností analýzy NOI; DCF se dobře hodí pro očekávané vlastnosti měnícího se NOI. Volba vhodné kapitalizační sazby a diskontní sazby může být někdy pro obě metody obtížné. Hlavní výhodou analýzy DCF je to, že při shromažďování dat potřebných k odhadu NOI za období analýzy je třeba se dozvědět o perspektivě nemovitosti.
Analýza DCF vyžaduje pečlivé zvážení. Míra kapitalizace očekávané nabídky a poptávky po určitém typu prostoru a provozních nákladů. Pokud je taková analýza správně provedena, může poskytnout informace, které nejsou zřejmé přímou kapitalizací. Často však primární použití analýzy DCF potvrzuje tržní hodnotu ocenění přímou kapitalizací. Ačkoli odhady použité v analýze DCF mohou být pro některé vlastnosti NOI přesnější, nezávislé potvrzení odhadu přímé kapitalizace tržní hodnoty vyžaduje přiměřenou slevu.sazby.
Závěr
V moderním světě existuje velké množství ekonomických nástrojů a je poměrně obtížné jim porozumět. V tomto článku je podrobně rozebrána metoda přímé kapitalizace. Jedná se o velmi užitečnou techniku, která se často používá v ekonomii. Nyní ji čtenář zná a může ji používat. Metoda přímé kapitalizace příjmu při oceňování jakékoli formy podnikání nebo předmětu příjmu pomáhá budovat úspěšné podnikání s minimálními riziky.
